Investir dans la pierre au soleil : le Maroc sous surveillance fiscale en 2026
Alors que les destinations méditerranéennes attirent toujours plus d'investisseurs français en quête de rendements locatifs supérieurs à ceux de l'Hexagone, le Maroc s'apprête à franchir un cap réglementaire décisif. Dès le 1er juillet 2026, une retenue à la source de 5 % s'appliquera sur tous les loyers versés à des bailleurs professionnels. Une réforme qui rebat les cartes d'un marché jusqu'ici réputé pour sa souplesse fiscale, ses rendements nets de 6 à 8 % et ses prix d'entrée imbattables. Entre Marrakech, Casablanca et les rivages d'Agadir, faut-il encore miser sur la location d'appartement au Royaume ? Éléments de réponse pour investisseurs avertis.
Le thermomètre ne ment pas : en 2026, investir à l'étranger dans l'immobilier locatif n'a jamais été aussi prisé par les Français. Face à une fiscalité nationale jugée pesante et à des rendements en berne dans l'Hexagone, les regards se tournent vers le bassin méditerranéen. Espagne, Portugal, Grèce et Maroc concentrent l'essentiel des flux. Mais c'est le Royaume chérifien qui cristallise les attentions cette année, pour une raison précise : une réforme fiscale d'ampleur entre en vigueur dès ce mois de juillet. À compter du 1er juillet 2026, la Loi de Finances marocaine institue une retenue à la source de 5 % sur l'ensemble des produits de location immobilière versés à des sociétés ou à des bailleurs professionnels. Un tournant qui impose aux investisseurs de recalculer leurs cash-flows et de revoir leur stratégie de détention.
Une nouvelle règle fiscale qui redessine le paysage locatif marocain
Jusqu'à présent, un propriétaire bailleur percevait son loyer en intégralité puis acquittait son impôt sur le revenu à l'échéance déclarative. La réforme change la donne : désormais, le locataire — s'il s'agit d'une société ou d'un professionnel soumis à l'impôt sur les sociétés — devra prélever directement 5 % du loyer hors taxe et le reverser au fisc marocain. Ce mécanisme de retenue à la source, déjà en vigueur dans de nombreux pays européens, vise à renforcer la transparence fiscale et à sécuriser les recettes de l'État. « La mesure n'augmente pas l'impôt total, mais elle accélère son paiement et impose une rigueur administrative nouvelle », précise un expert-comptable installé à Casablanca que nous avons interrogé. Pour les bailleurs particuliers louant à des ménages, rien ne change : la déclaration annuelle reste la règle, avec un abattement forfaitaire de 40 % sur les revenus bruts et une exonération totale en dessous de 30 000 dirhams annuels.
Cette réforme intervient dans un marché immobilier marocain déjà sous tension réglementaire. Depuis l'entrée en application du décret 2-23-441 en 2023, la location touristique de type Airbnb est soumise à des obligations strictes de conformité. Les biens exploités de manière informelle deviennent plus difficiles à monétiser, tandis que ceux qui respectent le cadre légal gagnent en valeur. Dans ce contexte, se faire accompagner par une Agence Immobilière en ligne spécialisée dans le marché marocain devient un atout pour sécuriser juridiquement son acquisition et anticiper les évolutions fiscales. À titre de comparaison, l'Espagne impose une fiscalité locative globale autour de 19 à 24 % selon les tranches de revenus, tandis que la Grèce applique un barème progressif pouvant atteindre 45 % sur les revenus fonciers élevés. Le Maroc reste donc compétitif, à condition d'intégrer dès maintenant la nouvelle donne administrative.
Des rendements qui résistent malgré l'encadrement renforcé
Le véritable argument en faveur du Maroc tient à la rentabilité. Selon les données de marché consolidées en 2026, un appartement bien situé à Marrakech ou Casablanca génère un rendement net de 6 à 8 % en location longue durée classique. En location saisonnière haut de gamme, ce taux peut grimper jusqu'à 15 % dans les quartiers prisés comme Guéliz à Marrakech ou le centre de Rabat. À titre de comparaison, un bien équivalent en Espagne affiche des rendements nets de 5 à 7 %, tandis que le Portugal, malgré sa réputation d'eldorado fiscal, peine désormais à dépasser les 4 % dans les grandes villes après l'encadrement strict de la location touristique à Lisbonne.
Les prix d'entrée restent également très attractifs. Là où il faut compter 3 000 euros le mètre carré en moyenne au Portugal et 2 700 euros en Andalousie, le Maroc propose des appartements neufs ou récents à partir de 700 euros le mètre carré dans certaines zones périphériques des grandes villes, et entre 1 200 et 1 800 euros dans les quartiers centraux recherchés. « J'ai acheté un trois-pièces à Casablanca en 2024 pour un budget global de 180 000 euros, frais compris », témoigne un investisseur français installé au Maroc. « Aujourd'hui, je le loue 6 500 dirhams par mois à un cadre expatrié, soit environ 600 euros. Mon rendement brut dépasse les 7 %, et après fiscalité, je reste largement au-dessus de ce que j'aurais obtenu en France ou en Espagne. »
Marrakech, Casablanca, Rabat : où louer pour optimiser son retour sur investissement
Toutes les villes marocaines ne présentent pas les mêmes opportunités. Marrakech reste la destination phare pour la location saisonnière touristique, avec des millions de visiteurs par an et une demande locative soutenue toute l'année. Un studio bien situé dans le quartier Guéliz se loue entre 4 000 et 6 500 dirhams par mois en location longue durée, avec très peu de vacance locative. Casablanca, capitale économique, attire davantage les cadres marocains et les expatriés en mission professionnelle : la demande porte sur des appartements de standing, deux à trois chambres, dans les quartiers résidentiels comme Racine ou Maarif. Rabat, capitale administrative, offre une clientèle stable de fonctionnaires et de diplomates, garantissant des baux de longue durée.
Sur l'ensemble du marché immobilier marocain, les appartements représentent 66 % des recherches, avec une prédominance des biens de deux à trois chambres, format idéal pour les familles marocaines et les expatriés. « Les studios et les deux-pièces montent également en puissance dans les centres urbains, recherchés par les jeunes actifs et les investisseurs en quête de rentabilité locative pure », observe un professionnel du secteur que nous avons interrogé. L'horizon de la Coupe du Monde 2030, dont le Maroc sera l'un des pays hôtes, maintient une pression haussière modérée sur les prix, avec des prévisions de progression de 2 à 5 % par an dans les villes concernées par les infrastructures sportives.
Les autres eldorados méditerranéens rattrapés par la réglementation
Si le Maroc se modernise sur le plan fiscal, ses concurrents européens connaissent des évolutions tout aussi contraignantes. L'Espagne a durci les conditions d'accès au financement bancaire pour les non-résidents, imposant désormais un apport personnel d'environ 40 % du prix du bien. Le Portugal, longtemps présenté comme un paradis fiscal pour les investisseurs, a mis fin progressivement au régime RNH (Résident Non Habituel) et encadre strictement la location touristique dans les centres historiques de Lisbonne et Porto, où de nouvelles licences Airbnb ne sont plus délivrées. La Grèce, malgré des prix encore attractifs autour de 1 800 à 2 500 euros le mètre carré à Athènes, souffre d'un marché moins liquide et d'une bureaucratie administrative plus lourde.
Dans ce contexte, le Maroc conserve plusieurs avantages compétitifs : des frais d'acquisition totaux de 8 à 10 % du prix d'achat (contre 10 à 13 % en Espagne), un accès libre à la propriété pour les étrangers sans restriction ni quota (hors terres agricoles), et une procédure d'achat sécurisée par un cadre notarial rigoureux. Les Marocains résidant à l'étranger (MRE) bénéficient en outre d'un abattement fiscal de 75 % sur la taxe d'habitation et de la possibilité de rapatrier librement leurs revenus locatifs via un compte en dirhams convertibles. « La vraie différence, c'est la stabilité juridique et la prévisibilité du cadre fiscal, même après les réformes », résume un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé dans les investissements transfrontaliers.
Reste que la réussite d'un investissement locatif au Maroc — comme ailleurs — repose sur une préparation minutieuse : analyse fine de la demande locative par quartier, vérification du statut administratif du bien (permis d'habiter, conformité au décret sur la location touristique), anticipation de la fiscalité applicable et choix de la structure de détention adaptée. Dans un marché en pleine mutation réglementaire, s'entourer de professionnels locaux agréés devient une étape incontournable pour transformer une opportunité de papier en revenu réel.